Максим Малыгин: Девелопмент превратит землю банков из пассива в актив

Перемены, коснувшиеся в последний год банковской отрасли, не могли не затронуть и связанные с крупными финансовыми группами девелоперские компании. Например, в прошлом году в результате санации Бинбанка контроль над «Интеко», одним из старейших игроков рынка недвижимости Москвы, перешел от семьи Гуцериевых к ЦБ. Ждать ли изменений в деятельности компании на этом фоне, в интервью РИА Недвижимость рассказали вице-президент, член совета директоров «Интеко» по стратегии Сергей Мартынов и вице-президент по строительству Максим Малыгин.

— В прошлом году у группы «Интеко» фактически сменился акционер. Повлияло ли это на задачи, стоящие перед менеджментом компании?

Сергей Мартынов: Времени с момента изменения состава совета директоров, к компетенции которого сегодня отнесен достаточно большой пакет полномочий, прошло немного, но главное, что подтверждена преемственность планов, которые были — по развитию площадок, что есть у нас в собственности, и по выводу на рынок проектов, чей запуск мы планировали в наступившем году.

Также сформулирована задача развития компании, это могут быть площадки, находящиеся в собственности акционера, в этом случае возможна схема fee-девелопмента. У «Интеко», например, уже есть два договора fee-девелопмента с «Рост банком» по проекту «На улице Мельникова» и по ЖК «Свой» в Кунцеве. Они действуют с прошлого года.

Это один путь. Банк видит, что с помощью нас может улучшить качество активов на своем балансе. Сами по себе площадки генерируют для кредитной организации только издержки, например, по налогам. А за счет девелопемента их можно превратить в активы, создающие положительный денежный поток. Или площадки, приобретаемые на рынке, — это второй путь.

— Сколько таких площадок?

Максим Малыгин: Всего в работе находятся площадок 10-12. Это очень разные земельные участки — начиная от площадок до гектара в центре Москвы, и заканчивая крупными участками в 20 гектаров в промзонах.

— За счет каких источников «Интеко» собирается инвестировать в развитие площадок?

Сергей Мартынов: Это мы сейчас обсуждаем с акционерами.

— Сейчас группа «Интеко» присутствует в трех регионах России: Москве, Петербурге и Ростове. Но у ваших акционеров могут оказаться площадки и в других субъектах РФ. Готовы ли вы выходить в новые для себя российские города?

Максим Малыгин: В этом году расширять географию нашей работы мы не планируем. Но вообще вся идея создания «Патриота» и строительства жилья эконом-класса в регионах заключалась в том, что чем в большем количестве регионов ты присутствуешь, тем более устойчива компания.

— Не боитесь потерять управляемость, как «СУ-155»?

Максим Малыгин: Есть же не только плохие примеры, но и хорошие — «Кортрос», ЛСР, «Эталон». Управляемость — это вопрос построения системы. Если вы относите центр принятия решений в регион, где каждый день идет работа, а не пытаетесь решить из Москвы, какого подрядчика вам нанять на дом, строящийся за несколько сот километров от столицы, то дальше перед вами встает только проблема правильной мотивации людей и контроля выполнения ими плановых показателей.

Что касается «Су-155», то мне сложно оценивать компанию, деятельность которой я подробно не изучал.

— Какие регионы интересны «Интеко»?

Максим Малыгин: Неплохие экономические показатели и, соответственно, потенциальный спрос сейчас в Казани, Екатеринбурге, Калининграде.

— Есть ли у вас там земельные активы?

Максим Малыгин: Нет.

— Каков земельный банк компании?

Максим Малыгин: Вместе с «Патриотом» больше 3 миллионов квадратных метров будущего строительства.

— Рассматриваете ли вы возможность продажи отдельных активов?

Максим Малыгин: Нет. Все, что находится в земельном банке, уже расписано в наших программах под собственное освоение.

— Что является для компании более доходным — московский или региональный бизнес?

Сергей Мартынов: Безусловно, московский. Но регионы все равно приносят прибыль. Нельзя надеяться только на столичный потенциал. Московский рынок очень конкурентный. Регионы по итогам 2017 года нам дали 25-30% выручки, и это много, учитывая, что, помимо Москвы, мы строим только в Петербурге и Ростове.

— Расскажите подробнее об московских проектах. Из 3 миллионов квадратных метров сколько приходится на Москву?

Максим Малыгин: Чуть меньше 1 миллиона квадратных метров.

— По каким площадкам согласована градостроительная документация?

Максим Малыгин: Проекты планировки есть на все наши площадки, ГПЗУ нет только у одной площадки.

— Сколько вы планируете строить в год?

Максим Малыгин: В Москве примерно 120-150 тысяч квадратных метров в этом году, а в следующем — около 200 тысяч. В регионах 180 тысяч «квадратов» в этом году, в 2019-м — больше 200 тысяч.

— Не хотите вернуться в пятерку или тройку крупнейших московских девелоперов?

Максим Малыгин: У нас нет возможности этого сделать в ближайшее время из-за земельного банка. Кроме того, нужно учитывать, что в нашем портфеле довольно велика доля элитного жилья, а это совершенно другие объемы, отличные от массового строительства. Эксперты дают нам 30-35% рынка премиальной недвижимости в Москве.

— Какой объем инвестиций требуется вложить в развитие ваших проектов?

Максим Малыгин: Суммарно около 18-20 миллиардов рублей только в этом году.

— Насколько закредитована компания, и кто ваши основные кредиторы?

Сергей Мартынов: По планам этого года кредитный портфель не только не растет, но и сокращается. За последние два года он сократился на 20-25%, а в этом году может снизиться еще примерно на столько же.

Сегодня компания обеспечена проектным финансированием Сбербанка, у нас есть долгосрочное соглашение с Россельхозбанком, Бинбанком.

В прошлом году мы потратили существенные силы на то, чтобы снизить ставки по кредитам, и нам это удалось. В этом году мы видим еще большие возможности для снижения стоимости кредитования.

© ГК «Интеко»Сергей МартыновСергей Мартынов

— Какие проекты вы выводите на рынок в этом году?

Максим Малыгин: Это два проекта. Первый на пересечении Минской улицы и Киевского направления железной дороги в районе Раменок. Это почти 227 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе 144,3 тысячи квадратных метров жилья, 5 тысяч квадратных метров нежилых помещений и 1450 парковочных мест. Мы активно продвигаемся с эти проектом, в конце февраля получили положительное заключение Мосгосэкспертизы. Следующий этап — разрешение на строительство.

Второй — на пересечении Аминьевского шоссе с той же железнодорожной веткой. Примерно 180 тысяч квадратных метров жилья.

— Планирует ли «Интеко» активно заниматься редевелопментом своих промзон? Например, развивать площадку ДСК-7 в Коровине?

Максим Малыгин: Жилье там вряд ли появится, эту площадку город видит прежде всего как промышленную, да и окружение там не слишком подходящее для комфортной жизни. Дом, вокруг которого ездят самосвалы и поезда, вряд ли кому-то нужен.

Раньше мы обсуждали возможность строительства в Коровине нового домостроительного комбината, но от этих планов, видимо, придется отказаться. Теперь ищем пути для развития на участке технопарка или промышленного кластера.

— Почему?

Максим Малыгин: Строительство ДСК требует больших капиталовложений. А у нас сегодня нет понимания, где была бы востребована его продукция.

— А как же программа реновации?

Максим Малыгин: Требования к качеству потребительских характеристик жилья, которое планируется строить в рамках реновации, постоянно растут. А территории, которые планируется использовать под программу, сложные и находятся в существующей застройке, так что там удобнее использовать монолит.

На примере ККПД (Комбинат крупного панельного домостроения — ред.) в Ростове мы очень хорошо видим, как влияет на экономику бизнеса необходимость ежегодно обеспечивать загрузку комбината на определенном уровне. Любые колебания в объемах производства сразу ведут к росту себестоимости производимой продукции и, соответственно, снижению ее конкурентоспособности. Загрузка современного ДСК начинается от 150 тысяч квадратных метров в год, а имеющийся у нас земельный банк не может обеспечить работой подобные мощности.

— В вашем портфеле есть как минимум одна площадка, в градостроительной документации которой зафиксирована необходимость строительства жилья по программе реновации — я имею в виду площадку на Аминьевском шоссе, бывший «Ньютон парк». Вы понимаете, какова будет схема ваших взаимоотношений с городом?

Максим Малыгин: Нет. Это как раз вопрос, в котором сильно не хватает ясности. Другое дело, что, как мне кажется, город сам будет максимально заинтересован в ускорении решения этой проблемы, если он собирается продавать жилье по 214-ФЗ, не испытывая при этом ограничений 218-ФЗ.

— Кстати, а какое влияние, с вашей точки зрения, окажут изменения прошлого года в долевом законодательстве на рынок недвижимости в общем и на ваш бизнес в частности?

Максим Малыгин: Можно предположить, что все девелоперы в первую очередь постараются получиться максимальное возможное число разрешений на строительство до июля 2018 года, когда начнут действовать основные ограничения 218-ФЗ. При этом сами ограничения начнут сказываться уже на площадках 2019 года. Застройщики будут существенно ограничены в использовании свободных потоков денежных средств.

— Вы уже понимаете, как вы будете работать при переходе на проектное финансирование?

Сергей Мартынов: Мы должны совместно с банками выработать механизм, который позволит обеспечивать финансирование строительства и осуществлять продажи.

Сейчас мы стараемся максимально информировать кредитные организации о произошедших законодательных изменениях, чтобы подготовить почту для последующего диалога о структурировании проектного финансирования.

— А банковское сообщества вообще готово к тому, что оно должно намного активнее участвовать в девелоперских проектах?

Сергей Мартынов: Мне кажется, это вопрос риска конкретного банка к отрасли.

— Компания «Стратегия», входящая в группу «Интеко», была генподрядчиком на проблемном ЖК «Царицыно». Каковы сегодня ваши взаимоотношения с заказчиком?

Максим Малыгин: Срок договора на услуги генподряла истек, компания со строительной площадки ушла.

У нас были большие планы, что мы останемся на этом проекте. Но конечные бенефициары «Царицыно» не сформулировали четких предложений, чтобы мы могли это сделать. А на сегодняшний день уже определена компания-подрядчик.

— Насколько велик долг заказчика перед вами?

Максим Малыгин: Его почти нет, остались какие-то небольшие вопросы. Мы находимся на стадии окончательного урегулирования задолженности.

— В свое время «Интеко» участвовало в разработке урбан-кода для технологической долины МГУ. Принимает ли сегодня группа какое-то участие в проекте?

Максим Малыгин: Мы закончили то, что нам было поручено. Сегодня мы никак не участвуем в проекте технологической долины. Но, безусловно, нам было бы интересно продолжить работу, учитывая положительный опыт сотрудничества и количество реализованных проектов, общей площадью более 1 миллиона квадратных метров.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА