В Москве пустует все больше офисов и магазинов

Кризис крайне негативно отразился на ситуации на московском рынке коммерческой недвижимости, который на протяжении всего года показывал отрицательную динамику по основным показателям.

Офисный рынок

По данным компании Cushman Wakefield, к концу 2014г. объем рынка высококлассной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн кв. м, однако реализовано из них только 12,5 млн. «Собственники 2,5 млн кв. м офисов в настоящее время ищут арендаторов или покупателей на свои помещения», — говорится в аналитических материалах Cushman Wakefield.

Весной-летом компании-арендаторы московских офисов отложили планы по увеличению численности персонала, а осенью начались сокращения. Последовавшее снижение спроса на офисные площади привело к снижению ставки аренды сначала в классе А, а затем и в классе В — в среднем на 10%. Однако удешевление аренды не стимулировало спрос, поскольку не компенсировало рост курса доллара.

По словам директора CBRE — руководителя отдела офисных помещении Елены Денисой, объем заключенных сделок на рынке офисной недвижимости в 2014г. составит около 800 тыс. кв. м, (из них около 30% придется на помещения класса А, 70% — класса В). Это на 25-30% ниже уровня 2013г. Особенно от кризиса страдает сегмент самых дорогих офисных помещений, спрос на которые серьезно снизился. Треть существующих офисов класса А в Москве (это приблизительно 1 млн кв. м) пустуют.

Ставки аренды, доля свободных офисных площадей в Москве


В ММДЦ «Москва-Сити», по данным CBRE, после ввода в эксплуатацию комплекса «ОКО» доля вакантных площадей составила 40%. Причем основная часть свободных площадей (75% от общего объема) приходится на объекты, введенные в 2013-2014гг.: «Меркурий Сити», «Евразия», «ОКО».

На этом фоне в 2015г. в Москве ожидается рекордный (после кризиса 2008-2009 гг.) ввод новых офисных площадей — 1,4 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса (по оценкам CBRE, он сохранится на уровне текущего года — 800 тыс. кв. м) доля свободных помещений продолжит расти, а ставки аренды — снижаться. «Правда, снижение будет не очень существенным, если ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии», — считает Елена Денисова. По прогнозам CBRE, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов экстракласса (расположение в современных бизнес-центрах рядом с Кремлем) в среднесрочной перспективе составит 950-1050 долл. за 1 кв. м, в для класса А — 550-650 долл., для класса В — 350-450 долл. за 1 кв. м.

Еще один тренд, обусловленный ростом валютного курса, — переход на рублевые ставки аренды. В IV кв. 2014г. на это согласились более половины собственников офисных помещений класса В. «Наравне с курсовыми условиями для привлечения арендаторов собственники активно предлагают компаниям другие преференции: арендные каникулы, отделку помещений или компенсацию стоимости ее выполнения», — рассказывает руководитель группы мониторинга отдела исследований Cushman Wakefield Юлия Богомол.

Сейчас девелоперы начали приостанавливать реализацию новых офисных проектов, которых в активной фазе на сегодня около 2,3 млн кв. м. Это несколько ограничит предложение в 2015-2016 гг., что, по мнению экспертов, благоприятно отразится на ситуации в офисном сегменте.

Стрит-ретейл

Количество вакантных (свободных) площадей в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. — Прим. «РБК-Недвижимости»), по данным компании RRG, с конца лета 2013г. выросло вдвое. Объем предложения помещений (экспонируемого на рынке в течение месяца) увеличился примерно в два раза — с 200 до 370 объектов. Суммарная площадь предложения свободных площадей выросла вдвое — с 50 тыс. до 100 тыс. кв. м.

В общей структуре рынка стрит-ретейла показатель вакантных площадей, по данным CBRE, в среднем составляет 7%. Причем рост их доли отмечен как в центральной части города, так и в районах за пределами Садового кольца. В большей мере арендаторов теряют собственники помещений на центральных торговых улицах — Тверской, Мясницкой, Маросейке, несмотря на то, что снижение ставок на этих улицах в общей сложности составило 12%.

При этом на пешеходных Пятницкой и Петровке после завершения реконструкции ставки аренды увеличились на 10-20%.

«Причины столь значительного увеличения количества пустующих помещений стрит-ретейла —  это не только санкции и рост курса доллара, — комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — С лета 2013г. в результате роста арендных ставок и ухода ретейлеров в торговые центры увеличение вакантных площадей в стрит-ретейле происходит равномерно».

Складская недвижимость

На рынке складских помещений уровень вакантности в Московском регионе достиг  максимального показателя за последние четыре года — 7,5%. «Учитывая прогнозируемое в следующем году снижение спроса на 15-20% относительно темпов 2013-2014 гг., доля пустующих площадей в 2015г. может составить 9%», — говорят в компании S.A. Ricci.

По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, снижение годового показателя спроса в 2014г. по сравнению с 2013г. составило 30%.





Читайте также






depositphotos.com/VLADJ55


Офисное перепроизводство: что ждет рынок в 2015 году







Depositphotos/anyaberkut


Московские бизнес-центры начали стремительно пустеть







Depositphotos/Khakimullin


Объемы коммерческой недвижимости на продажу в Москве выросли на 70%






При этом в 2104г. в Московской области зафиксированы рекордные объемы строительства новых складских площадей — в эксплуатацию было введено 1,6 млн кв. м складов класса А. Изменения в соотношении спроса и предложения, а также ослабление рубля привели к снижению уровня арендных ставок — к середине года в среднем на 20%.

Сейчас арендная ставка для сухого склада класса А составляет 115 долл. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ — 105-110 долл. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях (во многих случаях участники рынка договариваются о курсе 33 руб. за 1 долл.), реальные долларовые ставки снизились гораздо больше (с учетом курсовой разницы).

«В ближайшем будущем стоимость аренды будет напрямую зависеть от позиций рубля и динамики спроса со стороны конечных потребителей складских площадей,- комментирует директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. — Мы предполагаем, что ситуация на рынке стабилизируется к 2016г., когда эффект от заморозки части проектов сбалансирует спрос и предложение и замедлит рост вакантности».

Сейчас впервые с 2008г. сегмент складской недвижимости специалисты характеризуют как «рынок арендатора».

Владимир Миронов