Элитные новостройки в Москве. Цены на элитное жилье в 2013 году

По оценкам различных компаний, средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Москвы составляет около $24 тыс. Аналитики и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», какие элитные дома в столице самые дорогие и за что именно покупателю предложено платить такую цену.

Самые дорогие новостройки Москвы*

1. 1. ЖК «Баркли-Плаза». Пречистинская наб. 17 – 19 / Barkli Virgin House. 1-й Зачатьевский переулок, 8/9 (район Пречистенка)

1 200 000 рублей ($39 665)

2. Гранатный пер., 6 (район Патриаршие Пруды)

926 250 — 1 170 000 рублей ($30 616 – 38673)

3. ЖК «Возрождение на Пречистенке». Еропкинский пер., вл. 16/23/15 (район Пречистенка)

552 840 — 1 154 000 рублей ($18 273 — 38 144)

4. ЖК Course House. Курсовой пер., 13, (район Пречистенка)
975 000 — 1 137 500 рублей ($32 227 — 37 599)

5. Остоженка, 11

667 440 — 1 134 000 рублей ($22 061 – 37 483)

6. ЖК «Парк Палас», «Коробейники», «Дворцовый ансамбль». Коробейников пер., вл. 1/2, стр. 7 – 14, 16 или Хилков пер., 1 (район Остоженка)

660 000 — 1 127 000 рублей ($21 816 – 37 252)

7. ЖК «Имперский дом». Якиманский пер., вл.6. (район Якиманка)
1 036 800 — 1 069 200 рублей ($34 270 — 35 341)

8. ЖК «Афанасьевский». Б.Афанасльевский пер., 24 — 28, (район Арбат)
615 955 — 1 050 560 рублей ($20 360 — 34 725)

9. ЖК «Резиденция Чистые Пруды». Подсосенский пер., 3

712 000 — 997 000 рублей ($23 534 — 32 955)

10. ЖК «Особняк на Малой Бронной». Ул. Малая Бронная, д.28.

812 500 — 975 000 рублей ($26 856 — 32 227)

* данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» за четвертый квартал 2012 года.

По мнению экспертов, главный фактор, который определяет цену на элитные объекты, — местоположение. «В рамках общей классификации элитных домов местоположение — главный и первый фактор. Большое значение на ценообразование жилья премиум-класса влияет эксклюзивность данного объекта, как дома в целом, так и отдельной квартиры в рамках одного проекта. Прочие факторы на стоимость элитной недвижимости вряд ли оказывают какое-либо влияние.

Если говорить о составляющих общей стоимости элитного жилья (без ремонта), то 25-30% стоимости составляет локация объекта,

то 35-45% — себестоимость строительства, и порядка 25-30% стоимости – эксклюзивность объекта», — рассказывает управляющий партнер SOHO Estate Ирина Егорова.

Однако, по мнению заместителя генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексея Сидорова, местоположение играло решающую роль до кризиса 2008 года, сейчас, напротив, важны другие факторы. «В докризисный период не только главным, но и практически единственным фактором ценообразования оставалось расположение. По сути, место продавало дом: если жилой комплекс возводили в пределах Садового Кольца, то цену устанавливали по максимуму, вне зависимости от качества строительства и других параметров. В отличие от докризисного периода сейчас покупатели не согласны отдавать деньги только потому, что дом построен рядом с бульварным кольцом. Покупатели стали гораздо более взыскательными и при покупке оценивают качество строительства, планировку, дизайн общих зон, площадь и благоустройство придомовой территории, возможность купить квартиру с готовым дизайном и др.», — говорит заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров.

«Среди неосновных факторов стоит отметить инфраструктуру жилого комплекса. Стоимость квартир может меняться в зависимости от его наполнения, к примеру, наличия фитнес-клуба с бассейном, SPA-центра, частного детского сада и подземного и наземного паркинга и т.д. Известность жильцов никак не повлияет на стоимость квартир в доме», — считает управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.

При этом в самом начале формирования рынка недвижимости, как отмечают в компании Kalinka Realty,

соседство с известными людьми могло увеличить стоимость недвижимости на 5-10%.

У каждого элитного объекта есть свои преимущества – уникальное местоположение, внутренний двор с элементами ландшафтного дизайна и т.д. Поскольку исторический центр Москвы отличается плотной застройкой, то немаловажным фактором при ценообразовании играет наличие придомовой территории с парком или ландшафтным дизайном. «Например, ценообразование и продвижение жилого комплекса Knightsbridge Private Park во многом основано на наличии частного парка на территории комплекса. Жилой комплекс «Садовые Кварталы» также продвигается благодаря ландшафтному дизайну, который предполагает озеленение территории», — говорит Алексей Сидоров.

Архитектурную концепцию жилого комплекса Knightsbridge Private Park выполнила мастерская Сергея Скуратова, а лобби – дизайнер Мартин Уоллер. Инфраструктура комплекса предполагает частный детский сад, классический wellness центр с плавательным бассейном и club-cafe. В комплексе Course House эксперты выделяют расположение — на набережной, в ста метрах от Храма Христа Спасителя.

В разработке дизайн-проектов жилого комплекса «Barkli Virgin House» принимал участие британский дизайнер Келли Хоппен. Архитектор жилого комплекса «Гранатный, 6» — Сергей Чобан. «Дом отличает удачное расположение, помимо дорогих материалов, которые были использованы при строительстве и отделке дома, в доме применены современное оборудование: трехуровневая система очистки воды, датчики протечки воды, для подогрева полов в квартире предусмотрены отдельные стояки теплоснабжения. Согласно проекту, в доме используется система поквартирного мультизонального кондиционирования. Система диспетчеризации (или «умный дом») позволяет производить управление, контроль и мониторинг всех инженерных систем дома; интеграция с внутриквартирными системами дает возможность принимать сигналы и выдавать команды инженерным системам, заложенным в квартирах. Дом в Б. Афанасьевском пер., 24-26 является примером продуманной архитектуры. В доме имеются 2-х и 3-х сторонние квартиры, а также внутренний дворик, что является редким явлением для Арбата», — говорит Ирина Егорова.

По просьбы «Газеты.Ru» риэлторские компании составили свои рейтинги самых дорогих по стоимости квадратного метра новостроек Москвы.

Компания Welhome:

1. Barkli Virgin House (Зачатьевский 1-й пер., вл. 8/9), средняя стоимость квадратного метра — $34 100.
2. Course House (Курсовой пер., д. 13), средняя стоимость квадратного метра — $32 500.
3. Остоженка Парк Палас (Хилков пер., д. 1), средняя стоимость квадратного метра — $27 100.
4. Еропкинский (Еропкинский пер., вл. 16), средняя стоимость квадратного метра $26 400.
5. Остоженка 11 (Остоженка ул., вл. 11), средняя стоимость квадратного метра — $25 850.

Компания Kalinka Realty:

1. Гранатный 6, средняя стоимость квадратного метра — $37 000
2. Course House, средняя стоимость квадратного метра — $35 800
3. Пречистенка, 13, средняя стоимость квадратного метра — $35 000
4. Barkli Virgin, средняя стоимость квадратного метра — $32 500
5. Остоженка Парк Палас, средняя стоимость квадратного метра — $28 500

Компания Soho Estate:

1. Пречистенка, 13, средняя стоимость квадратного метра — $40 000
2. Малая Никитская, 15, средняя стоимость квадратного метра — $40 000
3. Barkli Virgin House, средняя стоимость квадратного метра — $35 000
4. Knightsbridge, средняя стоимость квадратного метра — $28 000
5. Б. Афанасьевский пер., 24-26, средняя стоимость квадратного метра — $25 000

Разницу в данных по стоимости квадратного метра в одних и тех же домах у различных компаний можно объяснить тем, что они реализуют разные по характеристикам квартиры. Не все опрошенные «Газетой. Ru» участники рынка согласились предоставить данные о стоимости квадратного метра. В одной компании сослались на запрет генерального директора официально предоставлять такую информацию.

http://www.gazeta.ru/realty/2013/01/14_a_4923333.shtml

 

Сколько будет стоить элитное жилье в 2013 году

Из-за сокращающегося объема предложения в центре Москвы эксперты прогнозировали увеличение стоимости элитного жилья в 2012 году. Однако новая политика московских властей все же разрешает строительство в центре. Каковы итоги текущего года и что будет с ценами на дорогое жилье в 2013 году, эксперты, аналитики и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru».

Объемы строительства нового жилья в центре Москвы, предположительно, уже в следующем году будут восстанавливаться. Это связано с тем, что до конца года, как заявил глава Москомархитектуры Андрей Антипов, столичная администрация должна разработать правила землепользования и застройки. И если раньше власти говорили о практически полном запрете на строительство в центре, то сейчас концепция прямо противоположная — новые правила предполагают значительное увеличение плотности застройки ряда районов ЦАО.

До начала реализации новой политики элитное жилье будет появляться за счет реконструкции старого жилого фонда. «Новое жилье в центре будет в любом случае позиционироваться как элитное, даже если по факту оно не будет являться таковым», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«В связи с разрешением на строительство рынок элитного жилья должен ожить. Из-за смены правил игры в 2013-2014 годах могут появиться проекты, которые были запроектированы еще в 2007 году», — говорит председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

Несмотря на ограничение строительства, проекты в элитном сегменте появляются очень активно. «Больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами.

Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов».

Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Новые проекты в центре Москвы, вышедшие на рынок в 2012 году:*

— «Литератор» (ул. Льва Толстого, вл. 23/7, стр.1)
— Barkli Park Белая башня (ул. Советской армии, д. 6)
— Smolensky Deluxe (1-й Смоленский пер., вл. 19-21)
— «Кадашевские Палаты» (3-й Кадашевский пер., д. 9/7)
— МФК «Меркурий-Сити» (Пресненская наб., д. 14)
— МФК BERNIKOV (ул. Николоямская, д. 11, стр. 2)
— МФК «Каретный плаза» (Б. Каретный пер., 24/12 стр. 2)
— Barrin House (ул. Малая Пироговская, вл. 8)
— «Дом на Смоленском бульваре» (Смоленский б-р., д. 24)
— «Дом Гельриха» по адресу: (Пречистенский пер., д. 14)
— МФК «Око» (ММДЦ Москва Сити, участок № 16)
— МФК «СиТер» (ММДЦ Москва Сити, участок № 11)
— МФК «Новый Арбат, 32» (Новый Арбат, д. 32).

*Данные компании Welhome

Хотя возможен и другой вариант развития событий. Если строительство в центре разрешат, доля апартаментов может немного сократиться. Пока строительство апартаментов взамен полноценного жилья – скорее, вынужденная мера. «Это происходит не потому, что вдруг наши граждане решили, что безумно хотят жить в апартаментах. Просто

в условиях многочисленных запретов и ограничений застройщики не могут строить полноценное жилье,

так как существующие площадки не обладают необходимыми разрешительными документами, окружающей инфраструктурой, необходимой для возведения жилья. Поэтому нередко строится, можно сказать, «квази-жилье»: де-факто предназначенное для проживания, а де-юре являющееся нежилым помещением. Апартаменты строятся и продаются как квартиры, однако в них невозможно прописаться, нельзя, например, претендовать на место в муниципальном детском садике», — говорит Олег Репченко.

По данным компании Welhome, средняя стоимость квадратного метра элитных квартир в Москве в 2012 году составила $19 500, апартаментов — $17 200. Рост стоимости апартаментов в 2012 году, по различным оценкам, составил от 6 до 10%. В некоторых случаях повышение цен было более значительным, однако оно было связано с повышением стадии готовности проекта, а не с общим ростом рынка. Например, по данным компании KP Properties, в «Даниловской мануфактуре 1867» в начале 2012 года продажи loft-апартаментов велись по цене до $7 тыс. за квадратный метр, а сейчас — $11 тыс.

В целом, изменение стоимости жилья в дорогом сегменте не превышало инфляцию. «Изменение цен в этом году происходило неравномерно: все зависело от макроэкономических факторов, например, колебаний курса рубля. В следующем году ожидается рост цен порядка 10-12%, примерно одинаковый по всем классам жилья», — считает руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По мнению управляющего партнера SOHO Estate Ирины Егоровой, изменились принципы ценообразования: «Сегодня в элитном сегменте

цены на новостройки на начальном этапе максимально подтянуты к стоимости готового жилья.

Это связано с тем, что девелоперские проекты менее уязвимы с точки зрения ритмичности финансирования, поскольку в акционерном капитале многих крупных девелоперов присутствуют банки. Они заинтересованы не в привлечении долевого финансирования строительных работ, а в продаже квартир по максимальной цене. Если раньше на «нулевой» стадии строительства было возможно получить 25-процентную скидку, то сегодня таких условий на рынке нет».

По данным компании SOHO Estate, рост стоимости на 10-15% был характерен для проектов, которые находятся в активной стадии строительства. В целом по рынку повышение цен не превысило 5-7% за год. Такой же рост цен прогнозируется экспертами и на следующий год.

Аналогичного мнения придерживается и руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова: «При условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике

умеренный рост стоимости на элитную городскую недвижимость в 2013 году продолжится и может составить по итогам года порядка 5-7%».

«В следующем году можно ожидать привычного поведения рынка: пиковые значения спроса проявятся весной, традиционное затишье по сделкам — летом. Что касается цен, то в сегменте апартаментов новые проекты будут выходить на рынок по более низким ценам, нежели аналогичные предложения квартир, но и дорожать будут более активно. С большим вниманием стоит отнестись к востоку Москвы — например, в уходящем году этот район не оправдал ожиданий инвесторов. Также не стоит инвестировать «в объемы»: проекты-«муравейники» растут в цене слишком медленно», — считает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Есть возможности и для покупки объекта по цене несколько ниже рынка. По мнению Екатерины Румянцевой, на стоимость элитного жилья влияет и так называемая монополизация премиального сегмента недвижимости. «Порядка 60% объема предложения нового элитного жилья строят компании, аффилированные с государственными банками. Например, активно увеличивают свою долю компании «Дон-Строй», «Галс-Девелопмент». Коммерческим застройщикам тяжело с ними конкурировать. Учитывая объемы, которые эти компании выводят, они могут предлагать цену несколько ниже рынка. Правда, в этом случае страдает качество возводимого жилья. А другим девелоперам, которые могут предложить лучшие проекты, все равно приходится подстраиваться под их ценовую политику», — считает Екатерина Румянцева.

Источник: http://www.gazeta.ru/realty/2012/12/20_a_4899697.shtml

 

 

Элитный ремонт