Аренда, покупка и продажа недвижимости в Москве и Подмосковье

В последние годы Подмосковье пользуется постоянным спросом покупателей жилья. За границы столицы граждан влекут более лояльные цены при неплохом качестве строительства и лучшая экология. Но не все объекты одинаково популярны, — среди них есть и очень достойные и совсем непрезентабельные. А журнал Metrinfo.Ru решил выяснить, какие подмосковные новостройки наиболее востребованы, где они находятся, сколько стоят и почему возглавляют списки самых привлекательных и раскупаемых проектов.

Выбор покупателей

Подмосковье сегодня застраивается гораздо активнее Москвы. По данным Юлии Гераськиной, руководителя департамента новостроек компании Est-a-Tet, первичное предложение в Московской области составляет около 600 новостроек, при этом на продажу выставлено почти 25 000 квартир. А по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ«, http://www.irn.ru/research70/ который провел аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в III квартале 2011 года количество новостроек в Подмосковье увеличилось с 704 до 736 (см. статью «Новостройки Подмосковья: северо-запад и юг лидируют по числу новых объектов»). Наращивать объемы строительства в области застройщиков и девелоперов подстегивает и ситуация в Москве, где в настоящее время действует множество ограничений, и активность покупателей.

Однако покупатели жилья не скупают все, что предлагается. Главным критерием выбора по-прежнему остается цена квартиры, ведь платежеспособный спрос, увы, весьма ограничен. Но все-таки большинство покупателей сегодня уделяет внимание и качеству новостроек, важным становится комфорт, поэтому на первый план все чаще выходит такой показатель, как «соотношение цена-качество». Учитываются характеристики дома, планировки квартир, инфраструктура комплекса и местности, транспортная доступность, экологическую обстановку и т.п.

«Популярными стали квартиры с отделкой, приобретая которые клиент может не заботиться о ремонте, а сразу же после окончания строительства заселяться в новое жилье», — говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ». Таким образом, растет популярность новостроек комфорт-класса. Подобные объекты чаще всего встречаются в городах-спутниках и в ближнем Подмосковье, то есть, — не далее 15 км от Москвы, ведь именно здесь расположены города с самой развитой социальной и транспортной инфраструктурой. «На сегодня стабильным спросом пользуются престижные направления ближнего Подмосковья — юго-западное, западное и северо-западное (Химки, Красногорск, Реутов, Одинцовский район), и новостройки менее дорогих городах – Железнодорожном, Балашихе, Долгопрудном, Мытищах и т.п.», — считают специалисты компании «СУ-155». Все ведь зависит от бюджета покупки: если средств больше, покупатели выбирают престижные направления, а если нет, то покупают жилье, например, на востоке.

Эксперты отмечают, что немалое влияние на выбор оказывают новости о строительстве новых станций метрополитена или транспортных развязок. Отдается предпочтение и квартирам в проектах комплексной застройки — они отличаются и красивым современным дизайном, и обычно предлагают необходимую инфраструктуру: детские площадки, школу, детский сад, магазины, парковки, фитнес-клуб и т.п. В таких комплексах можно найти все необходимое, не выходя за их пределы.

Однако по наблюдениям Ирины Доброхотовой, председателя Совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», популярностью пользуется и прямо противоположный формат новостроек — малоэтажные жилые комплексы, правда, тоже только с высоким уровнем развития собственной инфраструктуры. Их выбирают покупатели, и ищущие спокойствия, близости к природе и экологичности своего места жительства. Доступные цены в таких проектах, как правило, так как большинство из них строятся в соответствии с государственной программой «Доступное жилье».

Высок спрос на проекты «Новой Москвы». Это уже как бы и не Подмосковье, но все-таки риелторы пока не рассматривают их как столичные новостройки. Как только было объявлено о присоединении к столице новых территорий, продажи в тех краях активизировались, и сегодня, как наши эксперты, ситуация не изменилась. Например, очень высоким и стабильным спросом пользуются квартиры в Щербинке, в Коммунарке, в Ступино, в городе Московский, в Ленинском районе и т.д. Конечно, цены здесь, а также в близлежащих районах, существенно выросли. По оценкам экспертов, с июля, когда оформились границы «Новой Москвы», в среднем на 15-20%. Например, проект в Щербинке, расположенный по адресу Садовая, 9, как сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet), за 6 месяцев реализации подорожал на 18%. А по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» www.acirn.ru в III квартале 2011 года цены в «Новой Москве» подросли на 7-8% (например, в Подольске — на 8%, а в Ленинском районе — на 6,7%).

Однако несмотря на это, новостройки раскупаются: покупатели рассчитывают, на развитие социальной и транспортной инфраструктуры «Новой Москвы». «Инфраструктура «Новой Москвы» будет развиваться быстрее, чем в подмосковных городах, так как на строительство новых дорог, больниц, детский садов и т.п. будут перечисляться и федеральные и городские деньги, — считает Виктор Козлов (АВГУР ЭСТЕЙТ). — К тому же южное и юго-западное направления считаются одними из наиболее экологически чистых и комфортных для проживания. И кроме того, хотя цена квадратного метра в «Новой Москве» уже претерпела значительные изменения, она еще не достигла уровня московской. Значит, появляется прекрасная возможность за приемлемую стоимость приобрести жилье с московской пропиской в ближайшем будущем».

Привлекает граждан и возможность поселиться близ инновационного центра «Сколково». Здесь также ожидается гармоничное и быстрое развитие инфраструктуры: «Уже сегодня эта территория стремительно развивается: вместе с жильем застройщики строят детские сады, школы, бассейны, а летом правительство Москвы приняло решение о продлении до Сколково линии московского метрополитена», — рассказывает Ирина Доброхотова (БЕСТ-Новострой). Да к тому же Сколково находится на престижном западном направлении.

Итак, сегодня в Подмосковье внимание покупателей сегодня сосредоточено на новостройках «Новой Москвы» и комплексах близ Сколково, малоэтажных проектах и объектах комплексной застройки не далее, чем в 15-20 км от МКАД с хорошей собственной инфраструктурой.

«Новая Москва» и Сколково

Пожалуй, здесь располагается самое дорогое подмосковное жилье. Например, по данным www.irn.ru, в III квартале 2011 г. в городе Московский стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем до 74 200 руб., уступив лишь Одинцово, Королеву и городам-спутникам Москвы, граничащим с МКАД. Но спрос не ослабевает. По данным Виктора Козлова («АВГУР ЭСТЕЙТ») большой популярностью пользуется жилой район «Квартал А101» в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе в районе поселка Коммунарка. К 2013 году здесь планируется возвести более 200 тыс. кв. м жилья, и сегодня предлагаются квартиры в 5-11 корпусах второй очереди и в 16 корпусе третьей очереди, причем в некоторых домах свободных объектов осталось очень мало.

Всего в 5-10 минутах езды находится станция метро «Теплый стан», уже сегодня в Коммунарке работают два детских садика, школа и лицей; открыты спортивный комплекс и кинозал, а в будущем на территории «Квартала А101» и в пешей досягаемости от него появятся новый детский сад, школа, магазины, многоуровневый паркинг, детские площадки, парк и многое другое. Кроме того, здесь планируется разграничить автомобильные и пешеходные пути, движение транспорта будет максимально вынесено за границы жилой зоны, оставив место для уютных внутренних дворов.

«В двух корпусах жилого района «Квартал А101» мы предлагаем квартиры с дизайнерской отделкой. Можно выбрать одно из трех стилистических решений: классика, современный и японский стили. Помимо отделки стен, потолка и пола покупателей будут ждать осветительные приборы и межкомнатные двери, — рассказывает Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»). — Для «наглядности» мы организовали три демонстрационные квартиры, где каждый может увидеть результаты отделочных работ. А в одной из них планируется расставить всю необходимую мебель и дополнительные аксессуары, с тем, чтобы покупатели поняли, каким может стать их жилье в будущем. Ближе к сроку сдачи объекта мы планируем провести совместные акции с мебельными магазинами и вручить новоселам сертификаты на покупку мебели». Ну а приобрести такую квартиру с отделкой в «Квартале А101» можно за 76-101,5 тыс. руб./м кв. в зависимости от количества комнат и расположения объекта. При этом варианты в корпусах второй очереди, но без отделки стоят от 66 до 92,5 тыс. руб. за квадратный метр, а квартиры третьей очереди предлагаются за 78-97 тыс. руб./м кв.

Еще один популярный, но не такой масштабный и известный объект «Новой Москвы» — это проект в Щербинке (Подольский район, 6 км от МКАД по Варшавскому шоссе) на Садовой улице (дом 9). Он представляет собой монолитно-кирпичный четырехсекционный 16-этажный дом в микрорайоне с уже сложившейся инфраструктурой. В шаговой доступности от дома находятся торговые комплексы, магазины, детский сад и школа. Здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 42,2 до 91,1 м кв. и стоимостью от 58 до 84 тыс. руб./м кв.

Ну а в районе Сколково Ирина Доброхотова (БЕСТ-Новострой) выделяет ЖК «Славянка» (западная граница Москвы и Московской области, 700 м от МКАД, между Минским и Сколковским шоссе). «Жилой комплекс состоит из трех очередей многоквартирных домов переменной этажности. Здесь предусмотрены двухуровневые подземные паркинги, два детских сада, ясли, продовольственные и промтоварные магазины, кафе, детский клуб, аптека, химчистка, отделения банков, поликлиника, спортивно-оздоровительный комплекс с 2 бассейнами (детским и взрослым) и залами для фитнеса и единоборств, а также медицинским и массажными кабинетами», — рассказывает эксперт. Рядом со «Славянкой» — гипермаркет «Ашан» и различные магазины, кафе и рестораны, химчистка, турагентство, салон красоты и т.п., а также наземная парковка на 2700 мест.

Покупателей жилья в этом комплексе помимо близости Сколково привлекают неплохая транспортная доступность — удобный выезд на МКАД и Можайское шоссе и время в пути до центра Москвы около 25 минут (без учета пробок), уникальная архитектура и качество домов. «Изначально здесь предполагался обычный монолит, но застройщик внедрил самую современную технологию строительства — монолит с вентилируемым фасадом, плюс лифты Tissen Krupp», — сообщает Ирина Доброхотова (БЕСТ-Новострой). Ну а молодые семьи с детьми выбирают ЖК «Славянка» из-за наличия детских садов.

Можно сказать, что ЖК «Славянка» — это уровень бизнес-класса, но стоит он довольно демократично. Цены на однокомнатную квартиру (средняя площадь 43 м кв.) начинаются от 4,7 млн. руб., на двухкомнатную (площадь от 80 кв. м) – от 5,95 млн. руб., а на трехкомнатную (площадь от 92 кв. м) – от 8,2 млн. руб.

Малоэтажное жилье

В этом формате один из самых популярных и востребованных объектов 2011 года, стал ЖК «Аристово-Митино», который возводится в 10 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Он расположен в 15 минутах езды от станции метро «Митино», 5 минутах езды от строящегося метро «Пятницкое» и в 10 минутах ходьбы от большого Синичкиного озера. «Комплекс состоит из 4-этажных жилых домов с уютными внутренними двориками, отделенных друг от друга скверами, бульварами и аллеями с открытыми спортивными площадками. В составе комплекса строятся детский сад, супермаркет, аптека, фитнес-клуб с бассейном, ресторан, детские площадки, оформляется широкая зона отдыха с террасами и зелеными насаждениями. Кроме того, в строительстве используются эко-технологии, а на территории комплекса предусмотрены только пешеходные дороги, машину же придется оставлять на подземной парковке», — рассказывает Ирина Доброхотова (БЕСТ-Новострой),

Покупателей в этом комплексе привлекают приятный внешний облик, удобные квартиры, близость к Москве, экологичность, будущая инфраструктура и темпы строительства – проект появился не так давно, но заявлен к сдаче ГК уже в конце 2012 года Также положительные факторы – это наличие квартир с отделкой (предлагается 4 варианта) и членство в клубе «Живем вместе», предусматривающее скидки на различные услуги и обслуживание недвижимости на высоком уровне. Но особенно покупателей радует цена – так как данный проект входит в программу «Доступное жилье», стоимость квартир на старте продаж начиналась от 1,4 млн. руб. (40 тыс. руб./м кв.), а сегодня однокомнатную квартиру площадью от 28,4 м кв. можно купить за 2,138 млн. руб. Большим спросом пользуются и двушки, которые стоят от 3,124 млн. руб. Их в основном покупают молодые семьи с маленькими детьми.

Преимущественно эта же категория покупателей интересуется и ЖК «Зеленоградский» (Пушкинский р-н, п. Зеленоградский). Это 5-этажные монолитно-кирпичные дома на огороженной и благоустроенной территории, где помимо жилых зданий предполагается разместить детскую площадку, газоны, зону отдыха и наземную автостоянку. В комплексе предлагаются одно- и двухкомнатные квартиры с полной отделкой площадью от 33 до 46 кв. м. «Но цена с начала продаж, т.е. за три месяца, уже успела вырасти на 15%. На сегодня стоимость однушки начинается от 1,716 млн. руб., а двушки – от 2,576 млн. руб. И учитывая опыт реализации схожих по концепции малоэтажных проектов (например, очень успешного ЖК «Марусино»), рост цен на момент окончания строительства может достичь 30-40%», — сообщает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). Ввод в эксплуатацию этого комплекса намечен на 3 квартал 2012 года.

Ближайшее Подмосковье

В ближайшем Подмосковье, пожалуй, одним из самых востребованных у покупателей в нынешнем году оставался Одинцовский район. В первой половине года активные продажи наблюдались, например, в поселке Немчиновка, а сегодня повышенным спросом пользуется ЖК «Одинцовский Парк», расположенный в самом городе Одинцово. «Это большой комплекс на начальной стадии готовности, в который входит 11 монолитных домов переменной этажности (от 14 до 22 этажей), возводимых по индивидуальным проектам», — рассказывает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). «Для владельцев квартир и их гостей предусмотрены подземные и открытые паркинги на 3600 машиномест, а собственная инфраструктура комплекса включает в себя школу, детский сад, торгово-развлекательный центр и культурно-досуговые учреждения для детей и взрослых», — добавляет Ирина Доброхотова (БЕСТ-Новострой).

Квартиры в этом комплексе выбирают благодаря его удачному расположению — на западном направлении, в городе с хорошей транспортной доступностью, сформированной средой и инфраструктурой и отличным потенциалом для развития. А в плюс к этому — высокое качество, инвестиционные перспективы, оформление документов в соответствие с ФЗ-214 и опережение графика строительных работ. И цены при этом весьма демократичны: так как комплекс еще строится стоимость квадратного метра по данным Юлии Гераськиной (Est-a-Tet) начинается от 55 тыс. руб., но в продаже есть и более дорогие квартиры в уже построенном корпусе. В этом проекте предусмотрены и небольшие квартиры-студии очень популярные у молодых семей.

Также в городе Одинцово Юлия Гераськина (Est-a-Tet) выделяет ЖК «Центральный» – комплекс бизнес-класса в центральной части города в непосредственной близости к основным инфраструктурным объектам. Проект представляет собой монолитно-кирпичный дом переменной этажности (23-25 этажей) с одноуровневой подземной автостоянкой и благоустроенной территорией. В шаговой доступности – две гимназии, лечебно-оздоровительный центр, магазины. Цены на квартиры начинаются от 3,4 млн. руб.

А в Люберцах весьма популярен миниполис «Самоцветы». Концепция миниполиса предполагает создание единой среды обитания, в которой каждый житель мог бы найти все, что ему нужно и интересно. «Поэтому проект «Самоцветы» характеризуется очень комфортной средой: транспортной доступностью, развитой социальной инфраструктурой и благоустройством территории. Именно в миниполисе появятся первый в городе бассейн, отделение детской поликлиники и детский развивающий центр, женская консультация, банк, многоэтажный паркинг на 800 машиномест и многое другое. А к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию завершится строительство станции метро «Жулебино», расположенной в шаговой доступности, — рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Кроме того покупателям предлагается богатый выбор планировочных решений — более 25 видов. Цены на квартиры начинаются от 75 тыс. руб./кв. м и есть возможность взять ипотеку по льготной программе Среднерусского банка Сбербанка России «В десятку!», которая предусматривает кредит сроком на 10 лет под 10% годовых и 10-процентным первоначальным взносом».

Резюме www.metrinfo.ru

Подмосковье постоянно пополняется новыми объектами – на любой вкус и кошелек, но некоторые из них смотрятся особенно выигрышно и привлекают наибольшее количество покупателей. Фавориты — самые демократичные, но качественные объекты, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и экологией, а самыми популярными в 2011 году были и остаются масштабные проекты в ближайшем Подмосковье, малоэтажное жилье и объекты в «Новой Москве» и близлежащих районах. В будущем году такие предпочтения, скорее всего, сохранятся, вот только новомосковские проекты, возможно, станут московскими.