Новую Москву застраивают многоэтажками

Cтроительные компании активизировались в новой Москве

Несмотря на присоединение почти 150 тыс. га новых территорий, столице пока не удалось обогнать ближнее Подмосковье по количеству жилых новостроек, хотя строительные показатели после 1 июля значительно улучшились. По итогам третьего квартала в административных границах «Большой Москвы» предлагалось на продажу 249 домов, а в населенных пунктах области, расположенных до 5 км от МКАД, — 262 дома.

Тем не менее эксперты отмечают, что строительная активность в новой Москве активизировалась: в расчете на стабильный спрос там начали возводить не менее десяти крупных жилых комплексов.

Новомосковский квадрат дороже подмосковного

Благодаря присоединению к Москве новых территорий рынок новостроек столицы вырос на 62%, говорится в исследовании аналитического центра IRN.Ru. Эксперты насчитали в московских районах за пределами ТТК 154 новостройки, а в новой Москве — еще 95. По итогам третьего квартала на долю присоединенных территорий пришлось 210 тыс. кв. метров, или почти 25%, всего объема сданного жилья. Самыми крупными жилыми проектами новой Москвы риелторы называют ЖК «Коммунарка» (4 км от МКАД по Калужскому шоссе) и мкрн «Новомосковский» в Щербинке. ЖК «Коммунарка» — это комплекс монолитно-кирпичных домов, возводимый в несколько очередей. В третьем квартале 2012 года в 11-й очереди строительства на реализацию поступил новый семисекционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности с 1-4-комнатными квартирами. Мкрн «Новомосковский» также состоит из 11 домов, выполненных по индивидуальным проектам, и строится в несколько этапов. После 1 июля продажи начались в двух новых корпусах переменной этажности с квартирами эконом-класса площадью 38-85 кв. метров.

По данным компании Blackwood, изменение статуса земель поспособствовало росту строительной активности в границах новой Москвы. В текущем году здесь была начата реализация 10 новых крупных жилых проектов, а объемы предложения выросли более чем в 1,5 раза по количеству домов и в 2,5 раза по количеству квартир. Например, в том же ЖК «Коммунарка» инвестор — компания «МИЦ» — изначально планировал строить 8 очередей. Но после решения о присоединении к столице параметры застройки были увеличены на 210 тыс. кв. метров.

Среди других проектов новой Москвы, стартовавших в текущем году, эксперты называют ЖК «Новое Бутово», где планируется построить порядка 200 тыс. кв. метров жилья. Вышел на рынок проект компании «Авгур Эстейт»: жилой район «Москва А101» (продолжение комплексного освоения территории в рамках мегапроекта «А101») насчитывает 48 жилых домов площадью 670 тыс. кв. метров. ГК «МИЦ» помимо ЖК «Коммунарка» приступила к сооружению в новой Москве еще одного жилого комплекса — «Татьянин Парк», где должно появиться 270 тыс. кв. метров квартир. Два проекта — ЖК «Переделкино Ближнее» и ЖК «Первый Московский» вывела на рынок ГК «Абсолют». Кроме того, до конца года на рынок новостроек должен выйти еще один масштабный проект — ЖК Gazoil Park: в планах его владельца — ГК «Ташир» — строительство почти 1 млн кв. метров жилой недвижимости на 14-м км Калужского шоссе.

Сравнение среднего уровня цен за метр первичного жилья в новой Москве и Подмосковье показывает, что присоединенные к столице территории дороже Московской области. Это следствие прошлогоднего роста, когда после заявления Дмитрия Медведева о расширении столичных границ квартиры резко подорожали на 15-20%. В последующие месяцы динамика цен не превышала средний показатель по рынку, однако разница никуда не исчезла. По данным IRN.RU, средняя стоимость «квадрата» новомосковского жилья в радиусе 5 км от МКАД почти на 10% дороже, чем подмосковного, а в 5-30 км от МКАД — почти на 24% дороже.

Меньше этажей, больше комфорта

Однако большинство жилых проектов новой Москвы не соответствуют представлениям властей о том, как должны застраиваться присоединенные территории. Сейчас там строятся почти на 100% типовые многоквартирные дома для людей, которые будут ездить на работу в Москву, тогда как горадминистрация хочет в первую очередь создавать рабочие места и параллельно развивать строительство средне- и малоэтажного жилья. «Законы экономики города определяют снижение этажности по мере удаления от центра города. В Москве сложилась обратная тенденция, которую важно переломить и не застраивать новые территории многоэтажками, как бы это ни выглядело заманчиво для строительных компаний с точки зрения прибыльности проекта», — подчеркивает генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.

Одним из удачных решений для новой Москвы мэрия считает проект «Западная долина» (по данным «Московской перспективы», стройплощадку в ближайшее время намерен посетить мэр столицы Сергей Собянин), который компания «Загородный проект» (девелоперское подразделение RDI Group) называет «микромоделью полноценного города». На 76 га земли запланировано строительство таунхаусов, коттеджей и малоэтажных домов общей площадью 230 тыс. кв. метров, а также делового центра площадью 50 тыс. кв. метров с рабочими местами для будущих жителей. «Многоэтажное жилье в новой Москве строить в принципе нецелесообразно с точки зрения транспортной, инфраструктурной и инженерной нагрузки. Кроме того, мало- и среднеэтажная застройка являются наиболее комфортным жильем для человека», — отмечает коммерческий директор RDI Алексей Гусев.

В сентябре было объявлено о начале реализации еще двух проектов, удовлетворяющих требованиям столичных властей. В квартале «Форштадт» КП «Согласие-2» на 14-м км Калужского шоссе начались продажи таунхаусов площадью 180-230 кв. метров и участком 2 сотки в ценовом диапазоне 7-9 млн рублей. В поселке «Вяземское», расположенном всего в 2 км от МКАД и входящем в проект «А101», предполагается строительство 339 секций 8 различных типов площадью от 93,6 до 148 кв. метров. Также на территории новой Москвы началась реализация участков без подряда в коттеджном поселке «Сатино озеро»: 35 га земли обеспечены коммуникациями и поделены на 242 участка площадью от 8 до 20 соток, цена продажи стартует с 1,2 млн руб. за участок. Всего на присоединенных к столице территориях находится примерно 50 коттеджных поселков — это более 5000 домовладений. Из них более 50% всего предложения приходится на проекты эконом-класса, а элитный сегмент насчитывает всего 10 поселков, или около 500 домовладений.

Эксперты прогнозируют, что с развитием новых территорий и увеличением количества жилой недвижимости потребность в административных объектах тоже будет расти. Самыми крупными офисными проектами сейчас являются БП «Дудкино» (девелопер проекта — КомСтрин), «К2-бизнес-парк» (Storm Properties), БП «Телеком Сити» (PPF Real Estate), БП «Румянцево», деловой центр ОАО «Газпром», МФК «Лотос-Сити» (Пламя). Строительство многих из них было заявлено еще до появления новой Москвы, однако новый статус территорий активизировал спрос на помещения. На текущий момент уже известно о долгосрочной аренде Ростелекомом 90 тыс. кв. метров в БП «Телеком-Сити», а также об инициативе Сбербанка удвоить количество офисов в новой Москве. В целом в ближайшие 2-3 года там будет построено порядка 0,5 млн кв. метров деловых площадей, арендаторами которых могут стать бэк-офисы крупных компаний или организаций, не нуждающихся в постоянном присутствии в старых границах города. «Планируемый переезд компании «Ростелеком» на территорию новой Москвы может послужить отправной точкой для развития нового направления в аренде офисной недвижимости за пределами МКАД», — считают в компании Colliers International.

Инвестконтракты на ревизию

Мэрия, со своей стороны, продолжает ревизию градостроительных документов, существующих на присоединенных территориях, с тем чтобы остановить или скорректировать наиболее «опасные» для сбалансированного развития новой Москвы проекты. По данным стройкомплекса, утвержденными проектами планировок предусматривается строительство 17 млн кв. метров жилья, на 8,5 млн кв. метров девелоперам уже выдана вся необходимая документация. Абсолютным лидером являются поселения бывшего Ленинского района, где застройщики получили более тысячи разрешений на строительство, следом идут Наро-Фоминский район и Щербинка. По словам заместителя начальника управления Мосгосстройнадзора Елены Журавлевой, все ранее выданные разрешения действительны и аннулированию не подлежат: «Мы только проводим перерегистрацию, внося полученные сведения в общегородскую базу данных».

Источник в мэрии отмечает, что ревизия инвестконтрактов и тем более запрет на продолжение строек, ведущихся в новой Москве, — это непростая задача. Многие земельные участки находятся в собственности девелоперов, а в большинстве инвестконтрактов изначально не были предусмотрены обременения по строительству инженерных сетей, объектов социальной инфраструктуры, не говоря уже о подъездах для транспорта и благоустройстве. «В такой ситуации выход только один — садиться и договариваться», — говорит источник. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, с крупными компаниями пока никаких проблем нет: все они с пониманием относятся к требованиям города.

Елена Петрова

Источник: http://www.mperspektiva.ru/article/a-3134.html