Плюсы и минусы малоэтажной застройки «новой Москвы»

На землях новой Москвы будет вестись, в основном, малоэтажное строительство, заявили столичные власти. По мнению «Союза застройщиков», чтобы малоэтажное строительство было выгодно девелоперам и доступно гражданам, необходимо изменить существующий порядок застройки. Малоэтажная застройка пригородов популярна во всем мире. Ее плюсы для покупателей очевидны. Жизнь на лоне природы, но в комфортных условиях, при наличии всей необходимой городской инфраструктуры — мечта многих. Но приобрести таунхаус. или коттедж с участком могут далеко не все покупатели. В этом случае квартира в малоэтажном доме эконом-класса становится компромиссным решением. С точки зрения градостроительства малоэтажная застройка пригородов полезна, так как позволяет равномернее распределить транспортную нагрузку на городские магистрали.

Однако в Москве и Подмосковье до сих пор подобные проекты можно пересчитать по пальцам. Причины кроются в особенностях функционирования строительного комплекса региона.

Затраты застройщика при малоэтажном строительстве распределяются следующим образом. Строительная себестоимость самого дома составляет всего 25%. Купля и оформление земельного участка — 30%. Оформление и реализация ТУ, строительство коммуникаций и дорог — еще 30%. Порядка 10% уходит на отделку и благоустройство, еще 5% — на реализацию объекта (реклама, юридическое сопровождение и т.п.). В результате средняя себестоимость малоэтажного дома в Подмосковье составляет на сегодня около 40 000-45 000 руб./кв.м., в то время, как в высотном строительстве — от 30 000 руб./кв.м.

Как видно из вышеприведенных расчетов, значительная часть затрат застройщика при реализации проекта малоэтажной застройки приходится на выкуп земельного участка, подведение коммуникаций, создание транспортной инфраструктуры. Это создает значительную финансовую нагрузку на девелоперов. Кроме того, данные затраты в малоэтажном строительстве довольно сложно заранее точно рассчитать, что, соответственно, повышает риск незавершенного строительства.

Очень важный аспект — назначение земли. В Подмосковье крайне мало участков категории ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство). В основном под застройку идет земля сельхозназначения с возможностью регистрации в построенном на такой земле дачным домом. Справедливости ради следует отметить, что большинство застройщиков строят поселки именно на такой земле, не озадачиваясь переводом — и не только отдельно стоящие коттеджи, но и таунхаусы, и малоэтажные дома. Если же перевода в категорию ИЖС избежать не удается, то процесс этот очень долгий, забюрократизированный, зачастую длится годами, в течение которых девелопер не имеет возможности развивать и реализовывать проект, и, соответственно, получать доход.

«При комплексном развитии территории новой Москвы в рамках малоэтажной застройки самый главный вопрос — кто будет создавать и содержать инженерно-коммунальную и социальную инфраструктуру? На данный момент, застройщики, девелоперы загородных проектов за все платят сами. Начиная с выкупа земельного участка, перевода его (при необходимости) в другую категорию, межевания, полного юридического оформления объекта, и заканчивая получением техусловий, их выполнением и непосредственно строительством не только домов, но и всех коммуникаций (и внутренних и внешних сетей), а зачастую и дорог — не только внутренних, но и внешних подъездных путей. Естественно при таких условиях, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам эконом-класса», — говорит президент НП «Союз застройщиков» Андрей Павлов.

Между тем, во всем мире существует практика, когда девелоперы покупают землю уже подготовленную под строительство. Часть затрат на строительство и эксплуатацию сетей несут естественные монополии, а на объекты социальной и транспортной инфраструктуры — муниципалитеты. «При условии введения такой практики и у нас, цена малоэтажного жилья, в частности, в новой Москве, снизится в несколько раз, что естественно благотворно скажется на спросе на такую недвижимость. Соответственно, реализация таких проектов будет выгодна застройщикам, особенно учитывая перспективы развития территорий новой Москвы, декларируемые московскими властями», — считает Андрей Павлов.

Еще один аспект — себестоимость строительства. Во всем мире себестоимость строительства малоэтажного жилья значительно ниже, чем высотного. Это связано, в частности, с использованием недорогих технологий строительства, и экономией на материалах. В Подмосковье и других регионах ряд компаний активно использует современные технологии возведения недорогих домов — в частности, каркасных. Однако такое строительство требует четкого соблюдения технологии, высокой квалификации строителей и использования качественных материалов. Между тем, в данном случае существует опасность, что компании могут поступиться качеством ради экономии. «И кто будет отвечать через несколько лет, если стены дома покосятся, а фундамент поплывет и жить в таких домах станет невозможно? Так что строжайший административный контроль на всех этапах такого строительства, особенно на этапах ввода жилья в эксплуатацию, просто необходим», — заключает Андрей Павлов.

В среднем, проект малоэтажной застройки финансово более емкий, чем проект высотного строительства. Так, по объему затрат возведение 15-этажного одноподъездного дома сопоставимо со строительством поселка на 35 домов или 50 таунхаузов. Безусловно, стоит при этом учитывать, что индивидуальные условия присоединения к сетям и обременения того или иного проекта могут увеличить затраты на его реализацию в разы. Общим правилом является то, что основные затраты в обоих случаях приходятся на начальный период, когда производится выкуп и оформление земельного участка, согласование ТУ. Однако при малоэтажной застройке уже в этот период можно начинать продажи, используя полученные от покупателей средства на реализацию проекта. Кроме того, сдачу домов можно вести поэтапно, по мере их готовности. Также поэтапно можно вести благоустройство территории, присоединение мощностей и т.д. Это невозможно в случае реализации проекта высотного строительства. «Проект малоэтажной застройки требует меньше вложений (строится меньше кв.м.), имеет более быстрый срок окупаемости. Но и совокупный доход от такого проекта тоже меньше. Поэтому коммерчески интересным такой проект в новой Москве может быть при комплексной застройке довольно большой территории», — считает Андрей Павлов.

Таким образом, к плюсам комплексной застройки территории новой Москвы малоэтажными домами, с точки зрения НП «Союз застройщиков», можно отнести:

1. Особую привлекательность данного вида недвижимости у покупателей — при условии адекватности цен и развитости инфраструктуры. Соответственно, более быстрые продажи, меньший срок реализации проекта, более быстрая оборачиваемость капитала инвестора.

2. Объекты могут сдаваться и передаваться покупателям по частям, по мере готовности. А продажи можно начинать на самых ранних стадиях проекта (в отличии от новостроек, где продажи по закону возможны только в рамках 214-ФЗ, что накладывает на застройщика определенные ограничения).

3. При условии отсутствия необходимости перевода земельного участка в другую категорию — более упрощенная, по сравнению с высотным строительством, система согласований.

4. Значительная экономия на мощностях и инженерных сооружениях (отсутствие лифтов и т.п.). Малоэтажная застройка требует значительно меньше мощностей. Кроме того, при возведении высотных домов используются значительно более сложные инженерные системы.

5. Значительная экономия на материалах строительства. При использовании альтернативных технологий строительства (например: каркасных) возможна значительная экономия до 15-20% на строительной себестоимости.

Однако при этом необходимо перейти к принятой в мире практике продажи земельных участков под застройку с уже подготовленной инфраструктурой, надлежащим образом оформленным статусом земли. Внедрение передовых методов удешевления строительства должно идти с усилением административного контроля за качеством строительства и соблюдением технологии. А чтобы проекты малоэтажного строительства были коммерчески успешными, необходимо комплексная застройка больших территорий.

ROKF.RU